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다주택자 양도세 중과·DSR, 매도·매수 모두 '관망'부동산시장 '숨고르기' 언제까지
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승인 2018.11.05  18:21:04
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전 은행권에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시작된 지난 31일 부동산 시장이 11월 비수기를 앞두고 조정이 불가피할 것으로 예상되고 있다.

총부채원리금상환비율(DSR)은 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연소득 대비 얼마인지를 감안해 대출을 관리하는 지표로, 본격적으로 적용되는 내달부터는 주택 담보 대출 외에 마이너스통장을 포함한 신용대출, 비주택 담보대출 등 다른 대출의 이자를 포함한 연간 원리금 상환액까지 부채로 간주하게 돼 여신 여력이 크게 줄어들게 된다. 소득에 비해 빚이 많은 사람은 은행에서 돈을 꾸기가 어렵게 되는 것이다.

정부의 9·13대책 이후 6주만에 처음으로 강남 3구의 아파트 값이 하락세로 돌아서는 등 과열됐던 서울 부동산시장의 한풀꺾인 양상이 전체 부동산시장으로 번져나갈지 관심이 집중되고 있다. 부동산가격이 아직 본격적인 하락세로 접어들지 않았지만 정부의 계속된 압박 정책과 지난달 31일부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화돼 대출받기가 한층 어려워지면서 하반기 부동산시장의 '숨고르기' 양상이 당분간 지속될 전망이다.

올해 다주택자 양도소득세 중과와 대출한도를 제한하는 DSR까지 맞물리면서 매수·매도 모두 관망세를 돌아선 '거래 절벽' 현상이 짙어지고 있다. 정부가 내년에 공시지가 현실화로 다주택자의 종부세 부담을 늘리는 등 아껴온 보유세 개편 카드를 추진하면서 물러나지 않겠다는 뜻을 피력하고 있는 만큼, 일각에선 부동산시장 숨고르기 양상이 실제 체감할 수 있는 수준의 집값 하락세가 본격화될 때까지 계속될 것이라는 관측도 나오고 있다. 변수가 남아있다. 한국은행의 기준 금리 인상 여부다. 미국과의 금리 차이로 올해 마지막 금융통화위원회가 열리는 이달에는 결국 기준 금리를 인상할 수밖에 없을 것이란 전망이 나온다. 금리를 인상한다고 해도 단기간에 집값이 떨어지지 않겠지만, 집값 하락세를 견인할 가능성이 높다.

금리인상이 현실화되면 대출받아 부동산 시장에 투자했던 투자자들이 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 이자부담을 못 견딘 투자자들의 부동산 매물이 쏟아질 가능성이 있다. 부동산 시장이 위축된 상황에서 대출 규제가 강화되고, 기준 금리마저 오를 경우 지금의 관망세가 가격보합세로 이어지고, 결국에는 하향안정세로 접어들 수 있다. 또 종부세 법안 통과 여부와 수도권 3기 신도시 공급 역시 중요 변수다. 종부세 인상안이 국회에 통과하면 고가주택 보유하고 있지만 소득이 적은 은퇴가구가 집을 팔고 저렴한 주택으로 갈아탈 가능성이 있다.

또 새로 공급될 수도권 신도시의 위치와 구성에 따라 향후 집값과 부동산 거래에 영향을 미칠 것으로 보인다. 미친 집값의 근원지인 강남 아파트 값이 떨어졌다. 지난달 25일 한국감정원이 발표한 주간 아파트값 동향 분석 자료에 따르면, 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 값이 일제히 떨어졌다. 강남구 아파트 값은 지난주와 비교해 0.02% 떨어졌다. 강남구 아파트 값이 하락세로 돌아선 것은 14주 만이다. 지난주 0.03% 상승했던 서초구 아파트값도 0.02% 떨어지면서 18주 만에 하락세로 돌아섰다. 송파구 아파트값은 0.04%나 떨어졌다. 하락세로 돌아선 것은 15주 만이다. 하지만 서울에서 아파트값이 떨어진 지역은 강남 3구에 그쳤다. 강동구는 0.05% 상승했지만, 상승률은 낮아지고 있다. 강북 지역은 그간 상승폭 낮았던 중구·종로만 주상복합 아파트 위주로 상승폭이 확대됐다. 마포·은평·서대문·도봉·노원구 등은 상승폭이 축소됐다. 수도권 주요 도시 아파트값도 상승세가 둔화됐다. 경기 과천, 광명 아파트 값 상승률이 낮아졌고, 성남 분당구 0.10% 오르는데 그쳤다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 아파트 값은 9.13부동산 정책 발표 이후 다소 누그러지는 양상이다. 단기적인 현상인지, 실제 안정세로 접어들었는지 의견이 엇갈리지만 사실상 거래 절벽 현상이 심화되고 있다. 전문가들은 9·13 대책으로 한껏 움츠러든 부동산 시장이 대출 규제까지 맞물리면서 거래량도 유의미한 수준까지 감소할 것으로 예상한다.

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