경기하락과 규제강화로 각종 정비사업(683개)중 근 절반이 대거 취소 및 중단돼 지역환경 악화, 주민 갈등 및 의욕상실, 매몰비용 등 도시문제와 함께 재건축사업마저 개발이득 환수제 적용시기 임박으로 그 열기가 식어가고 있다. 또한 노후 된 불량지역과 건물은 녹물, 주차, 붕괴위험 및 각종 시설부족과 극심한 설 비 노후화로 화재 등 대형 사고마저 우려되고 있다.
시는 해마다 거액 예산으로 도시재생 활성화 구역 지정과 가로주택정비 및 주거환경관리사업 유도 등 대안을 찾고는 있지만 예산한계와 참여율 저조로 실적은 매우 부진하며, 열악한 기반시설 위에 저급 원룸들만 우후죽순 늘어가고 있다.
정상 및 정체구역 사업 추진과 신규 재생지역 지원 및 활성화 대책으로, 우선사업들의 취소 및 중단되는 사유를 찾고 적절한 처방 또한 시급하다.
주요 원인은 거시적 경제와 수요부진도 있지만 사업 비례율 저조를 가장 큰 사유로 꼽을 수 있으며, 비례율 추락은 복잡한 진행절차 및 높이·용적률 등 각종 행정규제와 함께 3대 악성요소이며, 그 중 공공 및 기반시설 무상 기부체납이 주범이라 하겠다.
공원·도로·임대주택 등을 조성 후 기여하는 의무적 부담과 학교·교통·상하수·발코니 등 각종 현금부담도 거액들이고, 공원만 해도 세대 당 3㎡나 대지 5%를 체납해야 하는 대관청 요구를 거역할 수 없으니 비례율은 추락할 수밖에 없다.
공공기여란 수익자 부담 원칙에 명분은 있지만 사업별, 규모별로 획일화 된 부담 기준은 분명한 오류이며, 기존 건물이 (5층/60%)나 (15층/200%) 규모가 부담률이 같고, 재개발·재건축·도시환경 등 사업별 같은 적용도 큰 문제다. 정비사업 절차 복잡 등 기간 장기화로 조합 운영비 증가 및 시공비 상승과 함께 분양면적 축소라 하겠다.
3종 주거지역의 경우 현 기준 용적률이 210%다. 친환경 등 공사비가 증가되어야 230%를 허용하고 사업대지를 잘라 체납해야 250%까지만 주며, 임대주택을 기여하면 300%를 주는 제도로 비례율을 높일 수 있는 분양 규모는 늘 빈약하고, 취소지역 매몰비용도 신청액에 약 20% 수준에 머무는 딱한 실정이다.
상황이 이런데도 각종 규정들을 강화시켜 사업 주체들의 목을 조이고, 특히 (도시·건축·경관) 계획심의 제도를 이용 무리한 공공기여, 용적 및 층수 등 각종 행정규제를 계속하니 대다수 재정비사업들이 중단 및 취소될 수밖에 도리가 없다.
이에 따른 문제해소를 위해 다음과 같은 방안을 제시한다.
첫째, 도정법 제 4조의3 (구역해제)와 시조례상 해제조항을 대폭 완화시켜야 한다.
둘째, 국계법 등 관계법령상 정비사업 완화규정 및 매몰비용 확대와 정비사업별 기본 계획상 용적률 체계의 재정비가 요구된다.
셋째, 공원면적 등 무리한 공공기여를 축소하고 학교시설 및 교통유발 부담금 등 각종 부담금 제도를 대폭 조정 현실화시켜야 한다.
넷째, 부서별 의견 및 각종 심의제도를 통한 갑질 행정을 지양하고 높이나 용적밀도 등 환경 및 사업성과 연계되는 규제는 모두 완화해야 한다.
행정은 각종 정비사업으로 인해 발생될 각종 이득을 잘못 예견하고 무리한 공공기여와 법령을 근거해 강한 규제를 하고 있지만 계속 대다수 정비사업들이 동력을 잃고 중단 및 취소되며, 지속되는 지역의 노후 및 슬럼화 현상은 이에 따른 반증 결과라 하겠다.
고액의 보유세와 거래세 및 사업소득세 등 납세의무를 충실히 이행했다면 국가나 지자체는 기반 및 공공시설은 당연히 부담해서 설치해주고 노후지역 정비사업 비례율을 억지로 낮추는 원인을 조속히 찾아 해결하길 바란다.